Хорошо, когда все хорошо. Но так не бывает. В Вашей жизни могут произойти разного рода неприятности: болезнь, ДТП, увольнение с работы и т.п. Лучше, если Вы, как представитель гражданского общества, будете обладать знаниями, а главное, умением выходить из таких ситуаций. Одна из таких неприятностей: Вашему имуществу нанесен ущерб со стороны третьих лиц или по Вашей вине нанесен ущерб чьему-либо имуществу. В первой ситуации Вам необходимо получить полную и справедливую компенсацию, а во втором – минимизировать потери. Данная статья о том, как этого добиться.
1. Типичные жизненные ситуации, требующие возмещения ущерба
В ситуации, когда произошло ДТП, все более или менее ясно: ничего не трогайте, вызывайте представителя ГИБДД, откройте приложение к полису ОСАГО и действуйте по инструкции. Система возмещения ущерба в целом отлажена, хотя и вызывает множество нареканий.
Другое дело, если причинен ущерб недвижимости, т.е. в ситуации, когда:
- – Вашу квартиру или офис затопили соседи или Вас затопили фирмы, находящиеся над Вами, по своей вине или вине эксплуатирующих служб;
- – протекла крыша или нарушилась герметичность стены;
- – случился пожар по вине сторонних лиц, например, соседей или арендаторов;
- – случились другие аварии недвижимости, например, появились трещины при перепланировке, или соседи пробурились к Вам в результате ремонта;
- – все вышеперечисленное случилось по Вашей вине, но потерпевший требует заоблачные, ничем не обоснованные, суммы;
- – Вас не устраивает сумма страховых выплат, которую насчитала страховая компания;
- – необходима встречная экспертиза для защиты Вашей позиции в суде;
- – Вы уже судитесь с противоположной стороной и хотите привлечь независимого оценщика для квалифицированной оценки ущерба, либо уже добились соответствующего определения суда.
Здесь нужно набраться терпения и быть готовым к изнурительному многомесячному процессу (переговоры, судебные заседания) и значительным издержкам. Итак, сначала вооружимся знаниями.
2. Что необходимо знать или немного теории
При причинении повреждений имуществу, например, при заливе квартиры соседями, пожаре, повреждении автомобиля при ДТП и прочих, произошедших в результате чьих либо действий, гражданин имеет юридическую основу для восстановлении своих прав и компенсации понесенных убытков, в соответствии со Статьей 15 Гражданского Кодекса РФ (“Возмещение убытков”), которая гласит:
“1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.”
Положение об обязательности привлечения независимого оценщика при возникновении имущественных споров содержится в Статье 8 ” Федерального закона №135-Ф3 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, которая гласит:
“Проведение оценки … является обязательным … при возникновении спора о стоимости объекта …”.
Ущерб, в соответствии с законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, оценивают фирмы или индивидуальные предприниматели, обладающие лицензией на ведение оценочной деятельности и полисом страхования профессиональной ответственности.
Все оценщики обязаны придерживаться процедур и методов оценки, изложенные в нормативном документе: «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки».
Для оценки ущерба Оценщики, как правило, применяют затратный метод.
Предпосылка данного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство или замещение аналогичного имущества.
Согласно затратному подходу, стоимость оцениваемого объекта определяется, как сумма восстановительной стоимости составляющих элементов объекта за вычетом накопленного износа. Применительно к оценке ущерба от залива или пожара затратный метод предполагает расчет сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ с учетом износа материалов на дату нанесения ущерба.
Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде, включая в них предпринимательскую прибыль. В данном случае, это затраты на ремонтно-восстановительные работы внутренней отделки квартиры согласно смете, затраты на ремонт или восстановление поврежденного имущества (мебели, оргтехники, документов, баз данных и т.п.), затраты на химическую чистку подпорченного имущества.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости оцениваемого объекта на момент оценки в процентном выражении, под воздействием физических, функциональных и внешних факторов.
Расчет стоимости ущерба производится в три этапа.
На первом этапе на основе данных, полученных от ремонтных и других организаций, определяется рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ по различным видам имущества, а именно:
- сметная стоимость ремонтно-строительных работ в помещении (сметные расчеты производятся (например, базисно-индексным методом) по заказу Оценщика силами специалиста-сметчика организации, имеющей лицензию на изготовление пректно-сметной документации, на основании Актов осмотров;
- стоимость ремонта имущества (данные о стоимости ремонта и восстановления мебели оценщики получают из прайс-листов или в результате опросов ремонтных организаций);
- стоимость чистки подпорченного имущества (данные о стоимости химчистки оценщик получает по Интернету).
На втором этапе определяется износ как суммафизического, функционального и внешнего износов. Физический износ отделкиопределяется в соответствии с ВСН 53-86(р) “Правила оценки физического износа жилых зданий” (утв. приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446). Физический износ иного имущества определяется экспертным методом. Функциональный и внешний износы отделки и мебели принимаются равным нулю, если данный вид отделки и данный вид имущества продолжает производиться на рынке.
На третьем этапе определяется сумма ущерба с учетом износа материалов.
Виновной стороной при заливе или пожаре в жилых зданиях, как показывает судебная практика, признаются:
- жильцы, которые нарушили соответствующие статьи «Правил пользования жилыми помещениями (Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25) или
- эксплуатирующая организация (бывшие ЖЭКи), которая нарушила соответствующие статьи «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170).
В нежилых зданиях – это, соответственно, арендаторы или фирма, эксплуатирующая здание, которые нарушили положения договора аренды.
3. Ущерб лучше предотвратить
Для предотвращения заливов и аварий по вине эксплуатирующих служб (если текут трубы коммуникаций, протекает крыша, разгерметизировались стены, возникли трещины) Вам следует предпринять следующие действия.
От имени группы жильцов следует заблаговременно обратиться к руководителю эксплуатирующей организации (ЖЭК, ЖЭУ, КЭЧ и т.п.) с напоминанием о необходимости ремонта, сославшись на соответствующие статьи «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Обычно это ценное письмо с уведомлением о вручении. Письменные обращения желательно скопировать. Согласно «Правилам…» у эксплуатирующих организаций есть различные крайние сроки устранения недостатков по письменному заявлению жильцов. Если в течение месяца не будет никакой реакции, аналогичное письмо с добавлением жалобы на бездействие должностного лица следует направить уже руководителю Жилищной инспекции своего округа. Жилищные инспекции проводят проверку изложенных в письме фактов и, в свою очередь, могут вынести предписания или даже оштрафовать должностных лиц. Еще одну копию письма можно отправить своему депутату, который направит запрос в органы власти, и те обязаны ответить по существу. Такая тотальная осада обычно приносит результат.
Если вы предпринимаете переоборудование системы водоснабжения, т.е меняете разводку труб, устанавливаете водонагреватель, прокладываете шланг гибкой подводки и т.п., то все свои действия согласовывайте с эксплуатирующей организацией и, при необходимости, проводите силами ее работников. Обязательно сохраняйте ВСЕ квитанции, чеки и расписки о работах по ремонту вашей квартиры, офиса, а также чеки за мебель, ковры и оргтехнику. Заведите себе такую привычку, в наше время она сэкономит Вам большие средства.
4. Неприятное событие случилось. Готовьтесь к суду
Итак, неприятное событие свершилось. Что же следует предпринять? Первым делом, конечно, следует взять себя в руки и остановить приток воды в помещение. Если Вас топят соседи, то сходите к ним, если их нет дома или залив случился по причине аварии коммуникаций – звоните сразу в диспетчерскую эксплуатирующей организации. Не забудьте узнать, под каким номером в журнале записан Ваш вызов.
Не волнуйтесь и не вступайте в перепалку с виновником, сразу Вы не определите объективно, кто истинный виновник и какова стоимость ущерба. Виновниками могут быть и эксплуатирующие организации и соседи.
Вызовите работника эксплуатационной организации (ЖЭУ) для фиксации факта аварии. Он составит соответствующий акт, полностью описывающий все повреждения нанесенные помещению и Вашему имуществу. Один экземпляр акта должен обязательно остаться у Вас (если его у Вас нет, то запомните хотя бы его номер и дату составления, потом его можно затребовать через суд).
По возможности, пригласите двух свидетелей. Это могут быть Ваши соседи.
Если в результате происходящих событий у Вас или у Ваших близких резко ухудшилось самочувствие, вызовите скорую или врача на дом. Он зафиксирует Ваше состояние и примет необходимые меры.
Вызывать работников ЖЭУ следует даже при небольших повреждениях. Дефекты могут проявиться позже в большем объеме, поскольку часть воды может задержаться в конструкциях перекрытия.
Желательно вызывать работников ЖЭУ и при проявлении следов залива в других помещениях, иначе на суде виновник может сказать, что дефекты, не зафиксированные в акте ЖЭУ – не его вина. При составлении акта будьте внимательны, следует зафиксировать все повреждения как можно точнее.
После проявления всех следов аварии (при заливах — дождаться высыхания помещения) Вам следует встретиться с виновником аварии и попытаться уладить вопрос без обращения в суд. Здесь Вам пригодились бы сохраненные чеки и квитанции, чтобы обосновать сумму, предъявляемую к оплате. Упомяните также, что в случае несогласия виновника залива платить за ремонт Ваших помещений, Вы обратитесь в суд, и, в случае признания его вины судом, виновнику залива придется оплатить еще и Ваши судебные издержки. К ним относятся стоимость оценки ущерба, услуги адвоката и т.п. Иногда это срабатывает – человек пугается судебных хлопот. Вообще не один раз случалось, что потенциальный ответчик пугался приглашения на экспертизу (как сосед, так и эксплуатационщики), и дело улаживалось миром. Но ни в коем случае не следует расслабляться раньше, чем деньги окажутся в Ваших руках. Итогом переговоров должна быть сумма компенсации и крайняя дата, когда Вы ее получите.
Если миром уладить вопрос не удалось, или Вас кормят обещаниями, подыскивайте адвоката, специализирующегося на аналогичных делах. Адвоката может порекомендовать и оценщик, поскольку последнего судья часто вызывает в суд в качестве эксперта. Можно, конечно, самостоятельно написать исковое заявление, но грамотный юрист учтет все дополнительные факторы (например, моральный ущерб, упущенную выгоду от аренды затопленного помещения), а сумма, потраченная на оплату его услуг, вернется Вам в случае успешного исхода дела.
После проявления всех следов аварии приглашайте независимого оценщика для фиксации (фотографирования), замера объема повреждений и составления Акта осмотра. Осмотр производится в присутствии виновной стороны, которого Вы обязаны заранее оповестить телеграммой с уведомлением о вручении (текст телеграммы и сроки укажет оценщик). Виновная сторона может, конечно, проигнорировать приглашение или не подписать Акт, но в таком случае на суде у него будет менее выигрышная позиция. Акт осмотра – это основной юридический документ для последующего составления сметы на ремонтно-восстановительные работы, а также для оценки ущерба, нанесенного заливом Вашему домашнему имуществу (коврам, мебели, аппаратуре и т.п.).
При составлении смет стоимость материалов берется по рыночным ценам, если Вы сохранили чеки и квитанции. Если нет – стоимость материалов определяется по «Федеральному сборнику сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве», и по «Каталогу текущих цен в строительстве». А вот расценки на работы принимаются государственные с коэффициентами, устанавливаемыми центрами ценообразования (Федеральные единичные расценки на строительные работы ФЕР-2001 и на ремонтно-строительные работы ФЕРр-2001 Госстроя России, в Москве МЦЦС).
Таким образом, стоимость работ получается несколько ниже реальной, хотя конечная цифра зависит от квалификации и опыта сметчика. Это сложившаяся в судах практика и искусственное увеличение стоимости ремонта может привести к проигрышу дела в суде.
Спешить с вызовом оценщика в день залива не следует. После подсыхания следы залива видны даже лучше. До вызова оценщика и фиксации дефектов ни в коем случае не устраняйте следы повреждений, никто составлять смету по акту ЖЭУ не будет, а если согласится – бегите от таких горе-экспертов.
Если Вы – потенциальный виновник залива, а причиной залива является некачественный шланг гибкой подводки (по этой причине происходит очень много заливов) или сверхнормативное давление в системе водоснабжения и т.п. – срочно приглашайте эксперта и получите заключение о причине аварии.
С юридической точки зрения можно делать ремонт помещения сразу после получения на руки отчета об оценке ущерба, с практической же точки зрения сначала убедитесь, что помещение окончательно просохло (2-4-недели). Вода может задержаться, например, в пустотах плит перекрытий.
После получения на руки отчета об оценке ущерба можно еще раз попытаться с виновником уладить дело миром. Если это не удалось, готовьтесь к судебной тяжбе. При соблюдении с Вашей стороны всех формальностей, т.е. все документы (отчет и лицензия оценщика, исковое заявление) в порядке, суд наверняка признает Вашу правоту.
И напоследок, два замечания.
Если до судебного разбирательства Вы уже провели ремонт, и сумма потребовалась значительно более крупная, чем та, что указана в отчете оценщика, может появиться искушение подать исковое заявление с другой суммой, обосновав его чеками, квитанциями и сметами организации, осуществлявшей ремонт. Но победный исход в данном случае не гарантирован. Если ответчик – человек разумный, он может усомниться в ценах, и в свою очередь попросить суд об экспертизе, а строители Ваши, поверьте, наверняка накрутили цены, и это обстоятельство всплывет в суде.
У Вас могут возникнуть сложности с получением денег с ответчика, если это спившийся нищий человек или бедный пенсионер. Тогда Вы будете получать деньги долго. Однако, если не предпринимать таких усилий, в частности, если хотя бы не фиксировать факты заливов, то они будут неоднократно повторяться. Когда же у эксплуатирующей организации накопится достаточно фактов о несоблюдении Вашим соседом «Правил пользования жилыми помещениями», то она может принять меры к недобросовестному жильцу вплоть до выселения. Но это уже друга история.
Автор — начальник отдела оценки, аудиторско-консалтинговойгруппы «АРНИ Polaris International», к.т.н.
